Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs catégories de SCPI. Les SCPI de rendement dont l’objectif est de verser un loyer immédiat et régulier. Les SCPI de capitalisation qui ne versent pas ou très peu de loyer, mais qui misent  avant tout sur la plus-value à terme. Et enfin, les SCPI fiscales dont le but est de procurer un avantage fiscal aux détenteurs de parts.
L’investisseur choisira donc la catégorie la plus adaptée en fonction de sa stratégie d’investissement.

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont les plus communes. Elles ont pour objectif de servir aux investisseurs un rendement net de charges, et régulier. La valeur de leurs parts peut varier en fonction de la valeur d’expertise du patrimoine de la SCPI.

Principe

A l’issue de sa souscription et au terme d’un délai de jouissance de quelques mois, le porteur de parts perçoit des loyers trimestriels à hauteur de son investissement. Chaque année, il doit déclarer ses revenus fonciers qui subissent également les prélèvements sociaux. En cas de revente, l’investissement pourra générer des plus-values qui seront imposables dans la catégorie des plus-values immobilières.

Dans quelle stratégie utiliser les SCPI de rendement ?

Les SCPI de rendement offrent un univers large et un choix varié. Leur utilisation doit néanmoins correspondre à une stratégie d’investissement. Si votre souhait est de générer du revenu immédiat, alors oui, elles sont faites pour vous.

Cependant, si vous êtes fortement fiscalisé ou si votre souhait est de créer un patrimoine à terme, il faudra choisir avec discernement la SCPI et le mode d’acquisition. Points clés

Objectif principal :
– Verser des dividendes réguliers

Avantages :
– Le choix le plus large
– De multiples thématiques d’investissement
– Des rendements attractifs

Inconvénients :
– Dividendes fiscalisés dès le premier euro

Pour qui ? 
– Les foyers faiblement imposés
– Les investisseurs à la recherche de revenus immédiats
– Les contribuables disposant de déficit foncier non encore imputé
– Les investisseurs à crédit

Les SCPI de Capitalisation

Aussi appelée SCPI de plus-value, la SCPI de capitalisation a pour objectif de valoriser son parc immobilier. L’investisseur ne percevra pas de dividende régulier, mais réalisera une plus-value lors de la revente de ses parts.
Les SCPI de capitalisation représentent une niche dans le marché des SCPI, car elles correspondent moins de 2% de la capitalisation globale.

Principe

La stratégie de ces SCPI est d’acheter des biens décotés qui se valoriseront dans le temps. Leur parc immobilier est donc composé par exemple d’appartements loués sous le régime de la loi 1948, ou de biens achetés en nue-propriété ou en viager. Ce type de SCPI n’effectue que rarement des distributions occasionnelles. Celles-ci découlent de plus-values réalisées lors de cessions d’immeubles ou d’appartement. La performance finale provient principalement des revalorisations successives du prix des parts.

Dans quelle stratégie utiliser les SCPI de capitalisation ?

Du fait de leurs caractéristiques, les SCPI de capitalisation vont être utilisées dans les stratégies de création de capital à terme. L’investisseur qui n’a pas besoin de revenus complémentaires, verra la valeur de son patrimoine s’apprécier progressivement, sans que cela entraîne d’imposition supplémentaire.Points clés

Objectif Principal :
– Créer un capital à terme sans générer de l’impôt supplémentaire

Avantages :
– Pas d’impôts fonciers durant la période de détention
– Capitalisation des plus-values
– Revalorisation “mécanique” du parc immobilier avec le temps

Inconvénients :
– Pas ou peu de loyer versé
– Un effort d’épargne plus conséquent en cas de financement à crédit
– Une offre peu abondante

Pour qui ?
– Les foyers fortement fiscalisés
– Les investisseurs à la recherche d’un capital à terme

Les SCPI Fiscales

La SCPI fiscale a pour objectif de faire bénéficier à son souscripteur de l’avantage fiscal lié au dispositif de référence. Parmi les plus connues, on trouve les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier.

Principe

Le plus souvent, ce type de SCPI investit dans un patrimoine immobilier de logements neufs ou à rénover et cherche à réaliser, au terme d’une durée de détention obligatoire, une plus-value potentielle. Les loyers versés pendant la période d’engagement sont donc faibles. Les SCPI fiscales sont dissoutes au terme de leur durée statutaire (environ 15 ans). Pendant cette durée, il est déconseillé de chercher à revendre les parts, ce qui risquerait d’entraîner une perte de l’avantage fiscal.

Dans quelle stratégie utiliser les SCPI fiscales ?

Ce type de SCPI est clairement orienté vers la réduction d’impôts. Il permet d’accéder à de la défiscalisation immobilière, en échappant aux contraintes de budget d’un investissement en direct.